Inspección Técnica del Edificio - José David Andrés Sánchez
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Autopromoción de vivienda para uso personal

Estos son los pasos y trámites a seguir cuando decides construir tu propia vivienda:

TERRENO: En primer lugar, debes buscar un terreno o parcela que te guste, a precio razonable, sobre la que levantar tu vivienda. Debes asegurarte que el terreno es urbano y tiene todos los servicios de agua, luz, gas… a pie de parcela.
Habrá que consultar las ordenanzas municipales para saber lo que podemos construir en él. Por ejemplo, en vivienda unifamiliares aisladas la norma suele ser separarse de la linde del vecino 3 m o más… depende de cada municipio.
Tras revisar el Registro de la Propiedad por si tuviera algún tipo de carga, podemos comprarlo e inscribir la nueva escritura en el Registro.
Se suele aconsejar la realización de un estudio geotécnico y un levantamiento topográfico, pero esto lógicamente depende del emplazamiento del terreno y las características de la zona.

PROYECTO: Lo siguiente es buscarse un buen arquitecto y encargarle la redacción del Proyecto de Ejecución y Estudio de Seguridad y Salud. Como parte del proyecto, nos calculará el Presupuesto de Ejecución Material (P.E.M.) y basado en su importe nos calculará sus honorarios. Éstos son en teoría negociables puesto que la arquitectura es una profesión liberal, aunque los Colegios de Arquitectos marcan unos honorarios de referencia por los que se suelen guiar los profesionales a la hora de indicar un precio. Podemos estimar entre un 7% y un 8% del P.E.M. 
Es importante recordar que el Presupuesto de Ejecución Material es una cifra teórica calculada por el arquitecto. A la hora de la verdad, la obra suele salir un poco más cara, pero como los honorarios y otros gastos están calculados a partir del P.E.M., todos preferimos que éste sea más bien bajo y contamos ya con ello.
El arquitecto deberá presentar el proyecto en su Colegio Profesional para que sea visado, es decir aprobado.

LICENCIA DE OBRAS: Con el proyecto aprobado ya podemos solicitar la licencia de obras al Ayuntamiento, el cual nos aplicará su impuesto basado en el P.E.M. visado.

CONSTRUCCION: Mientras se tramitan el visado del proyecto y la licencia de obras, es más que recomendable ir ganando tiempo y pedir varios presupuestos a los constructores.
En los 10 días posteriores a la formalización del contrato, el constructor o en su defecto el promotor, tiene que avisar a la autoridad laboral regional de la apertura del centro de trabajo, la cual nos facilitará el libro de subcontratación. Los libros de incidencias y de órdenes los facilita el colegio oficial del director de obra.
Es conveniente tener al menos tres ofertas encima de la mesa. Recordad que si un constructor no está muy interesado en hacer esa obra, a veces en lugar de decir que no, nos pasará un precio más alto de lo esperado.
Los que tienen experiencia en pedir ofertas y negociar, suelen decir que ya de antemano hay que descartar la oferta más alta (por inflada) y la más baja (porque es alguien que tira los precios con la esperanza de lograr el contrato, pero luego nos dará problemas de calidad o empezará a pedir dinero a mitad de la obra). En general, hay que descartar aquellas que se desvíen en exceso del promedio, tanto por arriba como por abajo. Entre las restantes, probablemente la diferencia en precio sea escasa, y podemos elegir considerando también la experiencia del constructor, su reputación, referencias, o la impresión de mayor o menor profesionalidad que su responsable pueda transmitir.
Hacer un contrato con el contratista lo más detallado posible especificando sobre todo los trabajos a realizar con los precios, los criterios de medición y también se puede incluir alguna cláusula para poder contratar nosotros directamente alguna partida en cuestión. Incluir un control de calidad con una tercera empresa independiente y un seguro de daños materiales. Los precios del proyecto no son inamovibles a rajatabla, pero si un proyecto está realizado con una base de precios actual, nos dará precios reales de mercado que no nos generarán problemas con las subcontratas que los realicen.

DIRECCION DE OBRA: Se debe contratar la dirección de obra de un arquitecto y la dirección de ejecución de la obra a un aparejador para que lleven un control de la obra y de los trabajos del constructor. Estos emitirán al finalizar la construcción el certificado final de obra el cual es necesario para la licencia de primera ocupación. 
Los honorarios del aparejador suelen andar entorno a un 0,7-0,8% del P.E.M.

NOTARIA: Una vez finalizada la obra, se debe escriturar la vivienda (escritura de obra nueva) en la notaría y registrar dicha vivienda.

LICENCIA DE PRIMERA OCUPACION: El último trámite es solicitar en el ayuntamiento el certificado de la primera ocupación de tu vivienda, con la que podrás contratar a las empresas suministradoras de servicios de agua, electricidad, gas, ... Es importante tener los boletines de los instaladores de electricidad, fontanería, calefacción, telecomunicaciones, …

HACIENDA: el IVA que el contratista principal puede repercutir al autopromotor de viviendas unifamiliar para uso personal es el 10%. Las partidas que el autopromotor gestione directamente con otras subcontratas llevarán el 21% de IVA, como si fueran una subcontrata directa del contratista principal. Los materiales que el autopromotor de vivienda unifamiliar para uso personal compre llevarán el 21% de IVA, igual que si los comprara el contratista principal. El impuesto con la dirección de obra también es el 21%. El IVA es el impuesto sobre el valor añadido que asume el consumidor final.

Con este artículo se resuelven muchas dudas a la hora de hacer una vivienda en autopromoción.

 
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