Estos
son los pasos y trámites a seguir cuando decides construir tu propia vivienda: TERRENO: En
primer lugar, debes buscar un terreno o parcela que te guste, a precio
razonable, sobre la que levantar tu vivienda. Debes asegurarte que el terreno
es urbano y tiene todos los servicios de agua, electricidad,
telecomunicaciones, gas… a pie de parcela. Habrá
que consultar las ordenanzas municipales para saber lo que podemos construir en
él. Por ejemplo, en vivienda unifamiliar aisladas la norma suele ser separarse
de los límites del vecino 3 m o más… dependiendo de cada municipio. Tras
revisar el Registro de la Propiedad por si tuviera algún tipo de carga, podemos
comprarlo e inscribir la nueva escritura en el Registro. Se
suele aconsejar la realización de un estudio geotécnico y un levantamiento
topográfico, pero esto lógicamente depende del emplazamiento del terreno y las
características de la zona. PROYECTO: Lo
siguiente es buscarse un buen arquitecto y encargarle la redacción del Proyecto
de Ejecución y Estudio de Seguridad y Salud. Como parte del proyecto, nos
calculará el Presupuesto de Ejecución Material (P.E.M.) y basado en su importe
nos calculará sus honorarios. Éstos son en teoría negociables puesto que la
arquitectura es una profesión liberal, aunque los Colegios de Arquitectos
marcan unos honorarios de referencia por los que se suelen guiar los
profesionales a la hora de indicar un precio. Podemos estimar entre un 7% y un
8% del P.E.M. Es
importante recordar que el Presupuesto de Ejecución Material es una cifra
teórica calculada por el arquitecto. A la hora de la verdad, la obra puede
salir un poco más cara en caso de que surja algún imprevisto, pero los
honorarios y otros gastos están calculados a partir del P.E.M. teórico de
proyecto. El
arquitecto deberá presentar el proyecto en su Colegio Profesional para que sea
visado, es decir aprobado. LICENCIA
DE OBRAS: Con el proyecto aprobado ya podemos solicitar la licencia
de obras al Ayuntamiento, el cual nos aplicará su impuesto basado en el P.E.M.
visado. CONSTRUCCIÓN: Mientras
se tramitan el visado del proyecto y la licencia de obras, es más que
recomendable ir ganando tiempo y pedir varios presupuestos a los constructores. En los
10 días posteriores a la formalización del contrato, el constructor o en su
defecto el promotor, tiene que avisar a la autoridad laboral regional de la
Apertura del centro de trabajo, la cual nos facilitará el Libro de
subcontratación. El Libro de incidencias y el Libro de órdenes los facilita el
colegio oficial de la dirección de obra. Es
conveniente tener al menos tres ofertas encima de la mesa. Recordad que si un
constructor no está muy interesado en hacer esa obra, a veces en lugar de decir
que no, nos pasará un precio más alto de lo esperado. Los que
tienen experiencia en pedir ofertas y negociar, suelen decir que ya de antemano
hay que descartar la oferta más alta (por inflada) y la más baja (porque es
alguien que tira los precios con la esperanza de lograr el contrato, pero luego
nos dará problemas de calidad o empezará a pedir dinero a mitad de la obra). En
general, hay que descartar aquellas que se desvíen en exceso del promedio,
tanto por arriba como por abajo. Entre las restantes, probablemente la
diferencia en precio sea escasa, y podemos elegir considerando también la
experiencia del constructor, su reputación, referencias, o la impresión de
mayor o menor profesionalidad que su responsable pueda transmitir. Hacer
un contrato con el contratista lo más detallado posible especificando sobre
todo los trabajos a realizar con los precios, los criterios de medición y
también se puede incluir alguna cláusula para poder contratar nosotros
directamente alguna partida en cuestión. Incluir un control de calidad con una
tercera empresa independiente y un seguro de daños materiales. Los precios del
proyecto no son inamovibles a rajatabla, pero si un proyecto está realizado con
una base de precios actual, nos dará precios reales de mercado que no nos
generarán problemas con las subcontratas que los realicen. DIRECCIÓN DE
OBRA: Se debe contratar la dirección de obra de un arquitecto y
la dirección de ejecución de la obra a un aparejador para que lleven un control
de la obra y de los trabajos del constructor. Estos emitirán al finalizar la
construcción el certificado final de obra el cual es necesario para la licencia
de primera ocupación. Los
honorarios del aparejador suelen andar entorno a un 0,7-0,8% del P.E.M. NOTARIA: Una
vez finalizada la obra, se debe escriturar la vivienda (escritura de obra
nueva) en la notaría y registrar dicha vivienda. LICENCIA
DE PRIMERA OCUPACIÓN: El último trámite es solicitar en el ayuntamiento el
certificado de la primera ocupación de tu vivienda, con la que podrás contratar
a las empresas suministradoras de servicios de agua, electricidad, gas, ... Es
importante tener los boletines de los instaladores de electricidad, fontanería,
calefacción, telecomunicaciones, … HACIENDA: el
IVA que el contratista principal puede repercutir al autopromotor de vivienda
unifamiliar para uso personal es el 10%. Las partidas que el autopromotor
gestione directamente con otras subcontratas llevarán el 21% de IVA, como si
fueran una subcontrata directa del contratista principal. Los materiales que el
autopromotor de vivienda unifamiliar para uso personal compre llevarán el 21%
de IVA, igual que si los comprara el contratista principal. El impuesto con la
dirección de obra también es el 21%. El IVA es el impuesto sobre el valor
añadido que asume el consumidor final. Con
este artículo se resuelven muchas dudas a la hora de hacer una vivienda en
autopromoción. |